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不動產估價視角下地上附著物補償標準測算方法的應用研究

來源: www.dcfrg.com.cn 作者:lgg 發布時間:2017-06-06 論文字數:39658字
論文編號: sb2017060517143316584 論文語言:中文 論文類型:碩士畢業論文
本文是經濟管理論文,本文梳理了地上附著物作為不動產的理論依據,厘清了其異于一般不動產的特點,不同地上附著物具有不同的特點,如建筑物具備貶值性、構筑物的變現性強、地上定著物
第一章  緒論 
 
第一節  研究背景與意義
我國正處于城鎮化、工業化快速發展階段,到 2020 年,城鎮化率將達到58%。城鄉發展和區域一體化,將拉動區域性基礎設施面積的進一步擴大,建設社會主義新農村,還需要一定量的新增建設用地周轉支撐。此外,有數據顯示,2015 年全國因建設占用、災毀、生態退耕、農業結構調整等原因減少耕地面積 450 萬畝①。2015 年舟山嵊泗縣全年安排新增建設用地 118.4385 畝,其中農用地 94.104 畝(耕地 88.437 畝)②。由此看出,目前城鎮化進程中的建設用地主要通過征收農村集體土地來實現,以集體土地征收利用為表現形式的城鎮化進程,越來越展現出“農村包圍城市”的現象。 這一現象迅速發展的背后,集體土地征地補償已成為社會大眾關注的焦點。在我國征地過程中,地上附著物補償標準偏低,難以與物價水平增長速度相平衡。各市、縣人民政府自行編制補償標準,測算方法不統一,缺乏一套完善科學的地上附著物標準測算方法。現行地上附著物補償標準相對滯后,與經濟水平發生脫節現象,對補償標準不能做到及時有效的更新,無法滿足被征地群體的心理需求。目前,地上附著物補償標準不合理問題引發了大量農民與政府的糾紛,這已經嚴重影響到社會穩定性與現代化發展。從實際情況來看,2015 年10 月,廣西平南縣小歷村 43 名村民嫌平南縣政府開出的地上附著物補償標準過低狀告縣政府③;2014 年 10 月,海南省澄邁農民起訴縣政府征地只給遷移費不補償樹木④;2011 年-2015 年舟山國土資源局征地所接到群眾來訪、來電和網絡咨詢共計四十多起⑤。只有地上附著物補償標準合理規范,才能減少農民征地信訪投訴率,讓政府與農民達到雙贏。 
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第二節  研究內容
通過了解政府地上附著物補償標準測算實際工作中遇到的問題,結合相關不動產估價、工程造價理論與模糊數學理論,以及不動產估價方法創建一套科學的地上附著物補償標準測量方法,在此基礎上,對相關部門提供相應的技術支持與政策建議,以期在地上附著物補償過程中,不但保護失地農民的權利,保障他們的福利狀況,而且能使征地工作更加順利開展。研究的內容有以下幾方面:通過對不動產相關文獻梳理,基于不動產估價理論相關內容,總結歸納出不動產的定義概念。厘清地上附著物與不動產定義的內在聯系,從而得出地上附著物作為不動產的理論依據。進一步探討分析出不同地上附著物作為不動產的基本特點以及與其他不動產的區別。由于地上附著物的包含內容較多,不同地區的標準體系分類各不相同,本文盡可能使分類體系更加詳細全面。本文主要借鑒目前舟山、泰安等地的現行地上附著物補償標準分類體系,通過訪談等對相關工作人員和專家的分層次進行深度訪談,分析整理出一條邏輯線并將其展開,針對三種不同大類地上附著物(建筑物、構筑物、地上定著物)的性質特征,構建征地地上附著物補償標準的分類體系框架。通過文獻研究與實地調研,得出現行地上附著物補償標準測算方法導致的問題與不足,如補償標準偏低,難以滿足農民心理需求,相鄰區域補償標準差異較大,容易引起農民的攀比心理,并加深農民與政府矛盾沖突,現行測算方法不統一規范,實際操作過程中測算方法較為繁瑣,阻礙征地工作的順利展開。為解決上述問題,根據地上附著物的不動產特點,選擇適宜的不動產估價方法進行應用研究。針對這些存在的問題,本文主要從提高漲幅滿意度、體系經濟水平差異性、可操作性強這三個維度來判斷方法的合理性。 此外,本文針對漲幅滿意度進行預調查,主要內容為設計一份探究地上附著物補償標準上漲范圍及滿意度的問卷。調查對象主要涉及嵊泗縣、普陀區被征地人員與征地工作人員,問卷的調查主要采取紙質調查。根據收集到的問卷數據,對補償標準測算方法進行分析總結。  
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第二章  文獻綜述 
 
第一節  地上附著物補償標準測算方法研究綜述 
地上附著物補償標準是指對被征地農民在被征收土地上林木及其他具有一定價值的經濟作物和建筑物及其他設施的補償,該項補償費用由所有者自己所有,即誰對地上附著物擁有所有權,誰就有權獲得該項補償。地上附著物補償標準主要包括以下兩部分:(1)地上附著物補償費,包括地上,地下的各種建筑物、構筑物,如:水井、道路、地上地下管線、水渠等的拆遷和恢復費用,對所拆遷的建筑物,按原有建筑物的結構類型和建筑面積的大小給予合理的補償,但是對因違法使用和超出使用年限的建筑物而執行強制拆遷的不提供補償;(2)林木補償費,對于被征收土地上林木的補償或砍伐費。2004 年修訂的《中華人民共和國土地管理法》對征地補償有以下規定:根據《土地管理法》第四十七條,被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地,用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。針對地上附著物補償的規定出現在《土地管理法》第四十七條,其表述較為簡單和概括,不夠具體。李江濤(2010)認為集體土地上農民建筑物與附著物的拆遷補償,我國目前尚無專門的法律可以適用。 現行地上附著物補償標準的測算有下面幾種方法:產值倍數法。地上附著物補償標準低是因產值倍數法依原用途產值確定價格,應當直接依土地市場價值或交易價格定價(周建春,2008)。產值倍數法是自上世紀 50 年代以來國家征收農民集體土地所用的補償辦法。幾次《土地管理法》的修改,因條件不成熟等原因都沒有作原則性修改,只是提高了補償標準。2004 年國務院下發的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》,要求“完善征地補償辦法”,提出被征地農民“生活水平不降低、長遠生計有保障”兩大基本原則,在補償法上要求各地制定并公布“征地的統一年產值標準或區片綜合地價,征地補償做到同地同價”。這是對產值倍數法的一大進步,但統一年產值仍是產值倍數法,只是將被征土地各類產值統一為一種綜合性的平均產值。實際上,耕地產值已嚴重偏低,造成補償標準過低,呂圖(2016)建議去除最高補償倍數的規定,使用更加科學的測算方法。 
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第二節  地上附著物補償標準相關理論研究 
現在看來佩蒂地租理論的根本缺陷在于:①沒有把利潤和地租區分開來;②沒有把價值與使用價值區別開來,認為地租是土地恩賜的禮物,而不是人類勞動的產物。馬克思提出的“地價格=地租/利息率這一公式”已經很接近現代不動產估價中用收益法來計算不動產價格的基本公式。英國主要采用的不動產估價方法有以下五種:①市場比較法;②重置成本法;③投資法(收益法);④利潤法;⑤假設開發法。早在 1880 年馬歇爾就首次提出了收益法,他把利率作為連接價值與收益的紐帶,并提出價值=收益/利率,其為收益法評估奠定了理論基礎。不動產估價方法有市場比較法、重置成本法、收益法、假設開發法以及系數修正法。 美國主要采用的不動產估價方法有以下三種:①比較法;②重置成本法;③收益法。為了滿足課稅標準價格的評定,一般將房產和地產作為一個整體評估。 德國主要采用的不動產估價方法有以下三種:①比較法;②收益法;③重置成本法。德國的不動產估價標準主要有市場流通值和課稅標準價格兩種,在完全競爭市場條件下,不動產的市場流通價值表明價值是由其權益價值和供求關系兩者共同決定。課稅標準價格是國家征收不動產稅所使用的價格,主要作為評估財產稅、遺產稅、地稅等征收基數去使用。 
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第三章  地上附著物的不動產屬性 ..... 17 
第一節  地上附著物作為不動產的理論依據 ........ 17 
第二節  地上附著物作為不動產的特點 ....... 18 
第四章  現有補償標準評價與不動產估價方法的應用 ......... 23 
第一節  現有地上附著物補償標準偏低及漲幅度意愿調查 ........... 23 
第二節  現有地上附著物補償標準存在的其他問題 ..... 29 
第三節  應用不動產估價方法測算地上附著物補償標準 ...... 31 
第五章  地上附著物補償測算的不動產估價方法應用 ......... 32 
第一節  不動產估價方法在建筑物上的應用與比較 ..... 32 
第二節  不動產估價方法在地上定著物上的應用與比較 ...... 39 
第三節  不動產估價方法在構筑物上的應用與比較 ..... 46 
第四節  不動產估價方法在補償標準測算上的優劣勢分析及適用性 .... 51 
 
第五章  地上附著物補償測算的不動產估價方法應用 
 
第一節  不動產估價方法在建筑物上的應用與比較 
對建筑物補償標準測算方法來說,建筑物補償標準的評估一般通過構建建筑物的建造費用或周邊類似建筑物案例這兩個層面進行補償標準的測算,即重置成本法與市場比較法。站在賣方角度看來,建筑物價格是所愿意接受的“最低生產費用”,站在買方角度看來,建筑物價格是所愿意承受的“最高生產費用”,不能超出其心理對重新建設建筑物預期的必要支出,由此得出的補償標準能夠同時滿足政府的承受能力與被拆遷群體的心理價位,起到一舉兩得的效果,同時在拆遷補償中,征地補償大多已經考慮到了建筑物與土地價值的一些共同因素,例如地理位置、環境因素等,在建筑物評估時就可不必重復考慮,這也為運用重置成本法測算建筑物補償標準提供了條件。 隨著交易市場的發展逐漸完善,市場比較法的應用范圍由最初的生產設備、原材料等逐步擴大到建筑物,建筑物同時滿足具備市場活動與參照物這兩點市場比較法的使用前提條件。市場比較法能夠最直觀、最簡便的的反映被評估建筑物的補償價格,其基本思路是以比準價格為基礎。比準價格指運用市場比較法對目標建筑物,從政府與農民二者的角度出發,運用替代原理,依據市場交易活動中類似競爭產品價格趨于一致的規則,分析比較類似建筑物的補償標準并進行適當修正消除差異,以此測算出目標建筑物的補償標準。市場比較法的應用則能夠解決現行地上附著物補償中各區域標準差異較大這一問題。 本文將采用重置成本法和市場比較法來進行建筑物補償標準測算的應用與比較研究。重置成本法在充分地考慮建筑物的損耗貶值的同時確定建筑物在現有條件下的全部價值。市場比較法能夠最直觀、最簡便的的反映被評估建筑物的補償價格。 
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結論 
 
本文根據地上附著物的不動產特性,建立地上附著物分類體系,并對建筑物、構筑物與地上定著物等不同類型附著物,采用重置成本法、系數調整法、市場比較法等不動產估價方法構建科學合理的地上附著物補償標準測算模型體系,以舟山嵊泗縣、普陀區為例對補償標準的測算進行了實證分析與比較,得到以下研究結論:   
第一,地上附著物作為不動產的特點。相對于土地來說,地上附著物除具有不可移動性、個別性、相互影響性、相對獨立以及權益受限性等一般不動產屬性外,地上附著物具有其他不同的特點,如建筑物具備貶值性、構筑物變現性強及地上定著物價值量小、壽命周期長短不一但總體偏短。 
第二,地上附著物分類體系的構建。根據地上附著物的不同特征,可將其劃分為建筑物(框架結構樓房、磚混結構樓房、簡易房屋等)、構筑物(棚體、臨時棚、氨水池、墳墓等)以及地上定著物(生產性果園、零星果木、竹類及桑園、茶園等)來進行補償標準測算。 
第三,地上附著物補償標準存在的問題。通過文獻研究與實地調研,發現現行地上附著物補償標準存在的問題與不足,如補償標準偏低,難以滿足農民心理需求,相鄰區域補償標準差異較大,容易引起農民的攀比心理以及實際操作過程中測算方法較為繁瑣等問題。 
第四,針對建筑物采用重置成本法測算補償標準較為合理。嵊泗縣、普陀區建筑物補償標準采用重置成本法的測算結果相對于市場比較法更貼近實際建筑物補償標準,滿足大多數調查對象的心理預期。采用重置成本法的普陀區建筑物補償標準皆遠高于嵊泗縣測算結果,在一定程度上體現了各區域經濟水平不同的差異性。 
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參考文獻(略)

原文地址:http://www.dcfrg.com.cn/jjgllw/16584.html,如有轉載請標明出處,謝謝。

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